Hessisches Ministerium für Umwelt, Klimaschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz
Allianz für Wohnen in Hessen

Auftaktveranstaltung

Auftaktveranstaltung am 20. Juli 2015
1 von 5 Bildern
Auftaktveranstaltung am 20. Juli 2015
© Hess. Umweltministerium

Mit der Auftaktveranstaltung wurden die Partner auf die zukünftige gemeinsame Arbeit in der „Allianz für Wohnen in Hessen“ eingestimmt. Neben der Darstellung der Ziele der Allianz und der geplanten Arbeitsweise diente die Auftaktveranstaltung dazu, einen Überblick über das Thema und die damit verbundenen Herausforderungen zu geben. Dabei wurden im Eröffnungsvortrag die Spezifika in Hessen in den Kontext der bundesweiten Situation gestellt. Die drei Statements vertieften gesellschaftliche, ökonomische und ökologische Zusammenhänge und präsentierten anhand von Beispielen mögliche Lösungen.

Wohnsituation in Deutschland und spezifische Herausforderungen in Hessen (Auszüge aus dem Eröffnungsvortrag)

Frau Szameitat (GEWOS, Hamburg) berichtete über die Wechselbeziehungen zwischen Ballungsraum, Umland und ländlichem Raum, skizzierte jeweilige Problemlagen, insbesondere Spezifika der Ballungsräume und ging auf die Situation in Hessen und Frankfurt/RheinMain im Vergleich zu anderen Räumen ein. Im Wesentlichen betraf diese Darstellung die Entwicklung der Bevölkerung, die Struktur des Wohnungsbestandes, die Entwicklung von Miet- und Kaufpreisen etc. Zu rechnen sei mit dem Zuzug von jüngeren Menschen in den Ballungsräumen sowie einer fortschreitenden Individualisierung in den großen Städten. Die Nachfrage werde sich auf größere Zentren konzentrieren, wo es ausreichend Arbeitsplatzangebote gibt. Insgesamt wird dort die Nachfrage nach Wohnraum größer sein als das Angebot und ein Anstieg der Miet- und Kaufpreise sowie der Baulandpreise erfolgen.

Die künftigen Herausforderungen bestünden

  • im Nebeneinander von Schrumpfung in ländlichen Regionen und Wachstum von großen Städten und Metropolregionen
  • im hohen Nachfragedruck im preisgünstigen Segment,
  • in der Tatsache, dass Bauland in den Städten knapp und teuer ist und dass
  • die Bautätigkeit überwiegend im hochpreisigen Segment erfolgt.

Unkalkulierbar sei dabei das Volumen der Zuwanderung von Flüchtlingen, kalkulierbar sei jedoch, dass es Flüchtlinge in die städtischen Zentren und das preisgünstige Segment ziehe.

Hessische Städte hätten im Vergleich noch eine relativ geringe Einwohnerdichte (Stand 31.12.2013): Frankfurt a.M. 2.824 Ew./km² und Wiesbaden 1.343 Ew./km². Zum Vergleich: München 4.531 Ew./km², Berlin 3.887 Ew./km² und Herne 3.003 Ew./km².

Daher sei es zu empfehlen, vorhandene Nachverdichtungspotentiale zu nutzen, d.h. Neubau auf Konversionsflächen und Konversion von Bürostandorten. Voraussetzungen dafür seien eine vorausschauende, auf Langfristigkeit angelegte Wohnungspolitik mit schnellen Baugenehmigungsverfahren, Erleichterungen bei Stellplatzsatzungen, marktkonforme Förderungspolitik und Vernetzung von Akteuren.

Wohnungswirtschaftliche Herausforderungen

Die Eingangsthese von Dr. Hettenbach (iib Institut Innovatives Bauen, Dr. Hettenbach GmbH, Schwetzingen) lautete: „Aufgrund ihrer Komplexität ist die Bau- und Immobilienbranche zur Digitalisierung besonders geeignet, aufgrund ihrer lokalen Kapital- und Kräftezersplitterung leider nicht“. Wichtigster Ansatz sei es insofern, Markt, Kapital und Kräfte zu bündeln. Ergänzend wies Dr. Hettenbach darauf hin, dass der technische Wandel schneller und zwingender sei, als der gesellschaftliche Wandel. Die Veränderung in den Köpfen halte nicht mit. Was für die Industrie gelte (Industrie 4.0), müsse auch in der Immobilienwirtschaft Einzug halten (Vereinfachung, Digitalisierung und Standardisierung auch für Komponenten, Preisstandards bei gleichzeitig hoher Flexibilität und Individualisierung).

Eine größere Markttransparenz über Qualitäten und Preise sei daher anzustreben. Was derzeit auf dem Immobilienmarkt vor allem fehle, sei ein standardisierter schneller Zugriff auf Preisstandards (Miete, Kaufpreis, Rendite etc.). Lokale (gesicherte) Preise und Standards in „Echtzeit“ seien nicht vorhanden. Lokale Mietspiegel und Portale seien unzureichend. Die Folge seien oftmals lange Verhandlungszeiten im Vorfeld des Erwerbs einer Immobilie.

Strategien für erschwingliches Wohnen

In seinen Ausführungen beleuchtete Herr Drexler (Drexler Guinand Jauslin Architekten GmbH, Frankfurt am Main) u.a. die Frage: „Was macht guten und bezahlbaren Wohnraum aus?“. Qualität sei gefragt, die auf einem Katalog von Kriterien beruhe, wie z.B. eine geschickte Anordnung von Flächen und Nutzungen. Ferner stellten sich die Fragen: „Was bedeutet bezahlbar? Sollen ortsabhängig 25% oder 30% oder mehr Prozent vom Einkommen für Wohnen aufgewendet werden?“  Auch der Flächenverbrauch pro Person spiele eine erhebliche Rolle. In Tokio läge dieser bei 26 qm/ Person, in Zürich mehr als dreifach so hoch.

In seinem Resumé fasste er die Strategien, um Wohnraum bezahlbar zu machen, zusammen:

  • Mehr Experimente, vielfältige Wohnformen
  • Höhere Dichte statt neue Bauflächen
  • Minimalisierung, Suffizienz, d.h. weniger Fläche pro Person, derzeit 47 qm/ Person. Energiegewinne werden derzeit mit Flächenverbrauch kompensiert!
  • Individualisierung durch Eigenleistung (->Kostensenkung), z.B. bei Baugruppen
  • Mehr Innovationen, neue Herstellungsverfahren, z.B. Vorfertigung von Bauteilen und Raumeinheiten. (Beispiele Balance Uster, Schweiz 2001, IBA Tübingen / IBA Labor Bauhaus Weimar u.a.)

Schnittstellen von Wohnungs- und Klimaschutzpolitik

Der Vortrag behandelte das Thema Klimaschutz und Klimafolgenanpassung in der integrierten Stadtentwicklung, wobei ausgehend vom Gebäude, über das Quartier und die Stadt bis in die Region hinein gedacht werden müsse. Auf allen Ebenen seien Synergien möglich, aber auch Konflikte.

Bedingende Entwicklungsdynamiken - sogenannte „Warnlampen“:

  • Wachsende Wohnfläche bei zunehmenden Effizienzgewinnen / sinkendem Energiebedarf
  • Trend „Premiumwohnen“ sehr präsent auf dem regionalen Wohnungsmarkt, z.B. ca. 50% aller Neubauten in Frankfurt, 50% in anderen Gemeinden des Regionalverbands (u.a. Neubaugebiete Riedberg, Preungesheimer Bogen und Europaviertel). Eine 100 qm Wohnung kostete 2014 in Frankfurt im Durchschnitt 4.107 € pro qm, in Hessen 2.975 € und in Deutschland 2.755 €.
  • Marketing für den Ballungsraum, erzeugt weitere Ballung
  • Ein-und Mehrfamilienbestandsgebäude in strukturschwächeren Räumen werden völlig uninteressant für Investitionen und sind nicht mehr marktfähig.

Angemessene Handlungsansätze - sogenannte „Orientierungslampen“:

  • Innovationszyklen der Wohnquartiere nutzen: Identifikation von Quartieren mit energetischem und sozialem Erneuerungsbedarf auf regionaler Ebene!
    Ein solches Quartierskataster enthält Daten zu Einkommen, Kaufkraft, Immobilienmarkt, Sozialindikatoren, energetischen Standards, Bausubstanz, Erreichbarkeit + Mobilität, Entwicklungsperspektiven. Es dient als Entscheidungsgrundlage und beantwortet die Frage: Wo und wann lohnt es sich zu bauen, zu verdichten, in Energieinfrastruktur zu investieren etc.?

Voraussetzung dafür sei eine strategische Kompetenz in der Kommune.
Hilfreiche Instrumente und Strategien seien auch:

  • Integrierte Stadtentwicklungskonzepte (ISEK’s) zur Verknüpfung von Wohnen und Klimaschutz. Eine kommunale Stabsstelle prüft die Vereinbarkeit jedes größeren Bauvorhabens mit den Zielen des ISEK
  • Ansätze bei den Immobilien selbst: Gemeinschaftsnutzungen, Genossenschaften, Wohnbörsen, Erbbaurechte

Ansätze in schrumpfenden Regionen seien sanfter Rückbau, restriktive Flächenpolitik, Fokussierung auf Stadtentwicklungs- und Ortskerne.